Dr. Claus Lehner ist Mitglied des Vorstands der GBW AG in München. Seine berufliche Erfahrung sammelte der Architekt, Wirtschaftsingenieur und Immobilienökonom unter anderem bei der Deutschen Sparkassen-Immobilien-Anlagegesellschaft mbH (Despa), bei Fürst Johannes zu
Waldburg-Wolfegg und Waldsee, der Schörghuber Unternehmensgruppe sowie der IC Immobilien AG in Unterschleißheim. Dr. Claus Lehner ist Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors und beschäftigt
sich als Privatdozent mit den Themen Immobilienportfolio- und Asset Management.

Inhaltsverzeichnis
Geleitwort ................................................................................................................................ 5
Vorwort .................................................................................................................................... 7
Inhaltsverzeichnis ..................................................................................................................... 9
Abbildungsverzeichnis .......................................................................................................... 13
Formelverzeichnis .................................................................................................................. 18
Abkürzungsverzeichnis .......................................................................................................... 19
1 Einführung ......................................................................................................................... 21
1.1 Problemstellung ............................................................................................................... 21
1.2 Zielsetzung und Aufbau der Arbeit ............................................................................... 25
1.3 Begriffe und Abgrenzungen .......................................................................................... 27
1.3.1 Begriff und Aufgaben des Immobilien-Portfolio-Managements ................ 27
1.3.2 Begriff und Aufgaben des Real Estate Asset Managements...................... 31
1.3.3 Das Property Management und seine Aufgaben ........................................ 35
1.3.4 Das Facility Management und seine Aufgaben........................................... 36
1.3.5 Der Begriff des Corporate Real Estate Managements ................................ 38
1.3.6 Der Begriff des Immobiliencontrollings ........................................................... 38
1.3.7 Zusammenfassung der wesentlichen Begriffsdefinitionen des Real
Estate Managements ........................................................................................ 39
1.3.8 Institutionelle Immobilien-Investoren in Deutschland ................................... 41
1.4 Wesentliche Thesen zum Real Estate Portfolio- und Asset Management .............. 42
1.4.1 Wachsende Bedeutung des Immobilien Portfolio- und Asset Managements
in Deutschland ................................................................................... 43
1.4.2 Die Anwendbarkeit der Modern Portfolio Theory auf die Steuerung
von Immobilien Portfolien ................................................................................. 47
1.4.3 Die Steuerung großer Immobilienbestände durch ein integriertes
Immobilienportfolio- und Asset Management System ................................. 48
1.4.4 Die Notwendigkeit der Ableitung konkreter Handlungsempfehlungen
................................................................................................................. 50
1.4.5 Erfolg oder Misserfolg bei der Einführung eines Portfolio- und Asset
Management-Systems ...................................................................................... 51
2 Grundlagen des Immobilien-Portfolio-Managements ................................................. 53
2.1 Portfoliotheoretische Grundlagen ................................................................................ 53
2.1.1 Die Modern Portfolio Theorie (MPT) ................................................................. 53
2.1.2 Der Renditebegriff im Immobilien-Portfolio-Management .......................... 55
2.1.3 Der Risikobegriff im Immobilien-Portfolio-Management .............................. 58
2.1.3.1 Varianz und Standardabweichung ................................................... 59
2.1.3.2 Die Normalverteilung von Renditen .................................................. 60
2.1.3.3 Kovarianz und Korrelationskoeffizient ................................................ 65
2.1.3.4 Die Reduktion unsystematischer Risiken ............................................ 68
2.1.3.5 Das Capital Asset Pricing Modell (CAPM) ........................................ 70
2.1.3.6 Die Übertragung der MPT auf Immobilienportfolios ........................ 73
2.1.4 Der Portfolio-Managementprozess ................................................................. 77
2.1.4.1 Die Umwelt- und Unternehmensanalyse .......................................... 79
2.1.4.2 Die Bildung strategischer Geschäftsfelder ....................................... 82
2.2 Die Analyse des Ist-Portfolios ......................................................................................... 86
2.2.1 Die Analyse des Ist-Portfolios aufgrund quantitativer Merkmale ............... 89
2.2.2 Die Analyse des Ist-Portfolios aufgrund qualitativer Merkmale .................. 90
2.2.3 Die Synthese quantitativer und qualitativer Merkmale ............................... 95
2.3 Die Normstrategien im Immobilien-Portfolio-Management..................................... 99
2.3.1 Die Investitions- und Wachstumsstrategien ................................................. 100
2.3.2 Die selektiven Strategien ................................................................................ 101
2.3.3 Die Abschöpfungs- und Desinvestitionsstrategien ..................................... 101
2.3.4 Die Normstrategien im Rendite-Risiko-Modell ............................................. 102
2.4 Die Definition des Zielportfolios ................................................................................... 104
2.4.1 Die portfoliotheoretische Definition des Zielportfolios ................................ 104
2.4.2 Die praktische Darstellung des Investor-Zielportfolios ................................ 106
3 Strategische und operative Wertsteigerungshebel .................................................... 111
3.1 Unternehmenswert bei Immobiliengesellschaften .................................................. 111
3.2 Wertsteigerung durch Portfoliostrategien ................................................................. 119
3.2.1 Das angestrebte Rendite-/Risiko-Profil ......................................................... 120
3.2.2 Nationale vs. internationale Investmentstrategien .................................... 122
3.2.3 Die strategische Haltedauer .......................................................................... 125
3.2.4 Die Wahl des Anlagevehikels ........................................................................ 127
3.2.5 Portfolio- und Objektvolumen ....................................................................... 129
3.2.6 Zusammenfassung ........................................................................................... 130
3.3 Wertsteigerung durch Objektstrategien ................................................................... 131
3.3.1 Optimaler An- und Verkaufszeitpunkt .......................................................... 132
3.3.2 Identifikation von Wertevernichtern und Wertsteigerungspotenzialen
............................................................................................................... 135
3.3.3 Zusammenfassung ........................................................................................... 136
3.4 Wertsteigerung durch Projektentwicklungsmaßnahmen ....................................... 137
3.4.1 Projektentwicklung und Modernisierung im Bestand ................................. 139
3.4.2 Die Neubauprojektentwicklung bei Bestandsportfolios ............................ 143
3.4.3 Identifikation und Nutzung von Baurechtsreserven ................................... 146
3.4.4 Zusammenfassung ........................................................................................... 146
3.5 Senkung der Kapitalkosten und Reduzierung der steuerlichen Belastung .......... 147
3.5.1 Die Optimierung des Eigen- und Fremdkapitalanteils ............................... 147
3.5.2 Der Einsatz alternativer Finanzierungsinstrumente ...................................... 155
3.5.2.1 Mezzanine-Finanzierung .................................................................... 155
3.5.2.2 Joint-Venture Finanzierung ............................................................... 158
3.5.2.3 Participating and Convertible Mortgage ...................................... 158
3.5.2.4 Immobilien Swap-Geschäfte ............................................................ 160
3.5.3 Die Reduzierung der steuerlichen Belastung bei bestandshaltenden
Immobiliengesellschaften ...................................................................... 162
3.5.3.1 Die Reduzierung der steuerlichen Belastung auf
Objektebene....................................................................................... 163
3.5.3.2 Die Reduzierung der steuerlichen Belastung auf
Unternehmensebene ......................................................................... 164
3.5.4 Zusammenfassung ........................................................................................... 167
3.6 Die Ausschöpfung von Vermietungspotenzialen .................................................... 168
3.6.1 Besondere Vermietungsrisiken in Bestandsportfolios .................................. 169
3.6.2 Der Abbau von Leerständen ......................................................................... 172
3.6.3 Die Steigerung des Mietpreises ...................................................................... 175
3.6.4 Die Kundenbindung ........................................................................................ 177
3.6.5 Zusammenfassung ........................................................................................... 178
3.7 Senkung der Instandhaltungskosten durch ein strategisches
Instandhaltungsmanagement .................................................................................... 179
3.7.1 Optimaler Instandhaltungszeitpunkt ................................................................