In aller Regel werden geschlossene Immobilienfonds in der Rechtsform der kupierten Publikums-KG konzipiert. Der Anleger ist hierbei nur mittelbar durch einen Treuhandkommanditisten an der Fondsgesellschaft beteiligt.

Um die Rechtsfragen über die Beziehungen zwischen Treugeber, Treuhänder, Initiator und Fondsgesellschaft lösen zu können, muß man sich zunächst über die Struktur einer Fondsgesellschaft klar werden. Es ist zu berücksichtigen, daß das sehr komplexe Gebilde eines Fonds nach der wirtschaftlichen Struktur und den verfolgten Zielen der Beteiligten nicht den formalen Rechtsverhältnissen entspricht. Die Rechtsprechung und Literatur haben die besondere Struktur eines Fonds bisher nicht ausreichend beachtet, was zum Teil zu nicht praktikablen und nicht allgemein anwendbaren oder widersprüchlichen Lösungen geführt hat.

In dieser Arbeit werden daher zunächst die verschiedenen Arten von Beziehungen zwischen den Beteiligten herausgearbeitet. Im Ergebnis sind folgende Verhältnisse zu unterscheiden. Zwischen den Anlegern, die im Ergebnis eine fertige und vermietete Immobilie erwerben wollen, und dem Initiator besteht ein Austauschverhältnis, vergleichbar mit einem Bauträgervertrag. Das Verhältnis der Anleger untereinander ist als Risikogemeinschaft wertungsmäßig ein echtes gesellschaftsrechtliches Verhältnis, das teilweise eine kapitalgesellschaftliche Struktur aufweist.

Auf der Grundlage dieser Ergebnisse wird die Rechtsstellung der Treugeber im Verhältnis zum Treuhänder, zum Initiator und zur Fondsgesellschaft im Hinblick auf die wesentlichen Rechtsfragen eingehend untersucht. Dabei ergeben sich neue Lösungsansätze, welche die wertungsmäßige Aufteilung der Beziehungen bestätigen und insbesondere bezüglich der Einschaltung eines Treuhänders zeigen, daß trotz der Aufteilung des Beteiligungsverhältnisses für die Anleger nur eine einheitlich zu betrachtende Beteiligung vorliegt, womit wichtige Auswirkungen zum Schutz der Anleger verbunden sind.